Le Déficit foncier
Contrairement au dispositif d’incitations fiscales comme le Pinel, Censi-Bouvard ou Duflot assujettis au plafond des niches fiscales, le mécanisme du déficit foncier relève de la fiscalité du droit commun.
Dans ce cadre, l’achat d’un bien immobilier ancien que vous destinez à la location vous autorise à déduire de vos revenus fonciers les charges liées à la rénovation du logement avant sa mise en location, ce qui vous permettra alors de gommer partiellement ou totalement vos revenus fonciers existants et au delà, d’imputer le reliquat (hors intérêts d’emprunt) sur votre revenu global avec un plafond de 10 700€.
Un dispositif puissant fiscalement et intemporel
Les charges ouvrant droit à déduction
Les conditions exigées
L’imputation sur le revenu global n’est toutefois définitive que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. Lorsque cette condition n’est pas respectée, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation du déficit sur le revenu global.
Le mécanisme d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global suppose que le contribuable n’opte pas pour le régime du micro-foncier, applicable lorsque le montant des revenus bruts n’excède pas 15.000 euros/an.
Les textes de référence
Code général des impôts, Article 156-1-3°
Loi de finances pour 1993 : instauration de la possibilité d’imputer le déficit foncier sur les revenus globaux à concurrence de 10 700 euros par an.
Instruction administrative du 15 septembre 1993 (BOI 5 D-3121) et du 23 mars 2007
(BOI 5 D-2-07) : précisions concernant la faculté d’imputer le déficit foncier sur les revenus globaux.
Quel est le profil d'un client type en Déficit foncier ?
Ce mécanisme s’adresse aux contribuables fortement imposés (30%, 41% et 45%) avec des revenus fonciers et un bénéfice foncier d’au minimum 10 000€.
Les charges ouvrant droit à déduction se répartissent en trois catégories :
Les charges liées à la gestion quotidienne du bien immobilier locatif : les charges de copropriété, les primes d’assurance du propriétaire non occupant, les frais de gestion immobilière, la taxe foncière.
Les charges liées au financement du bien immobilier : les intérêts d’emprunt du bien et des travaux et les frais afférents aux emprunts (frais de dossier, frais de garantie hypothécaire).
Les dépenses d’entretien et de réparation et pour les immeubles d’habitation les dépenses d’amélioration : Tous les travaux effectués en vue de maintenir le bien en bon état (toiture, ravalement, remplacement de chaudière, par exemple) et ceux qui apportent un élément de confort nouveau à l’appartement loué (isolation, installation de chauffage central, ascenseur…) sont déductibles. Attention tous les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement qui modifient le volume ou la surface du bien sont exclus des charges déductibles.
Exemple Déficit Foncier
Monsieur Paul Durand déclare 90 000€ de revenus nets ainsi qu’un bénéfice foncier de 10 000 €, avec 1 part fiscale son impôt est de 27 455 €.
M. Durand acquiert le lot n°9 sur Villa Hemingway en Déficit Foncier :
Prix du Lot n°9 hors travaux : 64 693 €
Frais adhésion ASL : 3 150 €
Frais de notaire : 5 500 €
Frais emprunt (emprunt 110%) : 2 000€
Travaux 2016 : 44 669€
Travaux 2017 : 44 669€
Coût global travaux et frais inclus : 164 711€
Revenus locatifs à venir : 450/mois
L’opération Déficit foncier de Monsieur Durand lui permettra :
– la constitution d’un patrimoine immobilier de caractère totalement rénové au confort moderne avec la possibilité à terme de profiter des avantages des la location meublée saisonnière
– la déduction des travaux des revenus fonciers permettant leur neutralisation fiscale.
– l’imputation les déficits fonciers résultant des dépenses de travaux sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
– l’imputation de la fraction du déficit supérieur à la limite de 10 700 € sur les revenus fonciers des dix années suivantes
– Une économie d’impôts et de prélèvement sociaux cumulés de de plus de 50000€ sur seulement 6 ans
AnnéeLoyers brutsCharges à payerIntérêts,Travaux imputablesRevenu foncier antérieurDéficit ou bénéfice foncier*déficit imputable sur revenu globalPart du déficit reportable sur revenus de même natureEconomie d'impôts Annuelle**Cumulée2016001 6404784910 000-39 489107002878910 03710 0372017002 9564466910 000-37 625107002692510 03720 074Deficit foncier reportable sur les revenus fonciers futurs :5571450996
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